Skyland to obszar handlowo-mieszkalny w południowo-wschodnim Waszyngtonie, D.C. Znajduje się w rejonie Anacostia, w Ward 7, w pobliżu Good Hope Road (na północnym wschodzie), Alabama Avenue (na południowym wschodzie) oraz Fort Stanton Park (na południu i zachodzie). Skyland tradycyjnie funkcjonowało jako lokalne centrum handlowe obsługujące pobliskie osiedla, takie jak Hillcrest i Naylor Gardens.

Powody przebudowy

Władze dystryktu i lokalna społeczność podkreślały od dawna potrzebę modernizacji z powodu złego stanu istniejących budynków handlowych i rosnącej liczby pustych lokali. Mieszkańcy zwracali się o pomoc do władz już w latach 80., wskazując na zaniedbania i spadek atrakcyjności centrum. Celem przebudowy jest stworzenie mieszanej zabudowy miejskiej łączącej handel, usługi i mieszkalnictwo oraz ożywienie lokalnej gospodarki.

Główne założenia planu

Rząd Dystryktu współpracuje z deweloperami Rappaport Cos. i Williamem S. Smith Cos. nad kompleksową przebudową 18-akrowego (ok. 73 000 m2) terenu Skyland przy Alabama Avenue i Naylor Road, SE. Wstępne założenia obejmują:

  • ok. 320 000 stóp kwadratowych (około 30 000 m2) powierzchni handlowej,
  • budowę lokali komercyjnych wypełnionych zarówno ogólnokrajowymi sieciami, jak i lokalnymi sklepami i restauracjami,
  • od 420 do 470 nowych jednostek mieszkalnych — z założeniem, że około 80% zostanie przeznaczone na własność (homeownership), a około 20% będzie dostępne na wynajem,
  • projekt architektoniczny przygotowany przez firmę Torti Gallas & Partners,
  • całkowite koszty inwestycji szacowane w dokumentach na około 260 milionów dolarów.

Sprawy handlowe i konflikt interesów

W 2011 roku burmistrz Vincent Gray publicznie oświadczył przedstawicielom Wal-Mart, że nie wyrazi zgody na otwarcie kilku nowych sklepów w Dystrykcie Columbia, jeżeli Wal-Mart nie zgodzi się również na lokalizację placówki w Skyland. W praktyce jednak sytuację komplikuje fakt, że w istniejącym kompleksie sieć Safeway posiadała umowę na wyłączną sprzedaż artykułów spożywczych, co mogło zablokować pojawienie się konkurencyjnego dużego sklepu spożywczego.

Finansowanie i procedury planistyczne

Deweloperzy złożyli w 2008 r. wniosek o Planowany Rozwój Jednostki (PUD — Planned Unit Development), czyli procedurę umożliwiającą zatwierdzenie kompleksowych projektów mieszanych o niestandardowych parametrach. Dystrykt zatwierdził także pakiet finansowania z wykorzystaniem mechanizmu TIF (Tax Increment Financing) — czyli pożyczek zabezpieczonych przyszłym wzrostem wpływów z podatków od wartości nieruchomości — w celu sfinansowania infrastruktury i części kosztów budowy.

W 2005 roku Departament Mieszkalnictwa i Rozwoju Miejskiego Stanów Zjednoczonych (HUD) ustalił, że rząd okręgu nie może użyć pewnych federalnych środków na zakup Skyland z powodu błędów proceduralnych z przeszłości. Decyzja ta wpłynęła na wybór źródeł finansowania i harmonogram przedsięwzięcia.

Sporne kwestie prawne

Projekt spotkał się ze sprzeciwem niektórych właścicieli gruntów, którzy nie chcieli sprzedawać swojej własności firmom deweloperskim. Władze dystryktu rozważały stosowanie prawa wywłaszczenia (eminent domain) w celu przejęcia działek niezbędnych do realizacji projektu, co wywołało spory sądowe oraz protesty części społeczności. Wiele kwestii własnościowych i proceduralnych było przedmiotem postępowań sądowych, opóźniając realizację inwestycji.

Harmonogram i aktualny status planów

W dokumentach planistycznych komisji ds. zagospodarowania przestrzennego Dystryktu zatwierdzono plan w lipcu 2010 r., a budowa była początkowo planowana na rozpoczęcie w 2012 roku z otwarciem w 2014 roku. Jednak projekt napotkał na przeszkody prawne i organizacyjne, które spowodowały opóźnienia. Ze względu na złożoność procedur, odwołania i potrzeby uzyskania finansowania, harmonogram mógł ulec zmianie; dlatego dla najnowszych informacji warto sprawdzić aktualne komunikaty władz Dystryktu lub stronę projektu.

Znaczenie dla okolicy

Przebudowa Skyland miała na celu rewitalizację tej części Anacostia, zwiększenie dostępności usług dla mieszkańców oraz stworzenie nowych miejsc pracy. Jednocześnie projekt wywołał dyskusję o zachowaniu równowagi między rozwojem gospodarczym a ochroną interesów lokalnych mieszkańców, w tym zapewnieniu przystępnych cenowo mieszkań oraz wsparcia dla małych, lokalnych przedsiębiorstw.

Skyland jest integralną częścią dzielnicy Good Hope; obszar sąsiaduje z Hillcrest (na wschodzie) i Naylor Gardens (na południowy wschód). Plany przebudowy pozostają ważnym elementem debat nad przyszłością południowo-wschodniego Waszyngtonu.